Hankesuunnittelu auttaa säästämään kustannuksissa, koska se tunnistaa riskit, rajaa hankkeen laajuuden ja kilpailuttaa urakat vertailukelpoisilla tiedoilla ennen kuin yhtään euroa on käytetty rakentamiseen. Taloyhtiöille ja rakennuttajille tämä tarkoittaa vähemmän yllätyksiä, parempia urakkatarjouksia ja selkeämpää budjettia koko hankkeen ajalle. Alla käymme läpi ne kysymykset, jotka nousevat useimmin esiin, kun hankesuunnittelua harkitaan.
Mitä hankesuunnittelu sisältää korjausrakentamisessa?
Hankesuunnittelu on korjausrakentamisessa se vaihe, jossa selvitetään, mitä korjataan, miten laajasti, millä aikataululla ja mihin hintaan. Se tuottaa hankeselvityksen, jonka pohjalta tilaaja voi tehdä päätöksen hankkeen käynnistämisestä ja siirtyä varsinaiseen suunnitteluun ja kilpailutukseen.
Käytännössä hankesuunnittelu sisältää tyypillisesti seuraavat osa-alueet:
- Lähtötietojen kerääminen: rakennuksen ikä, rakenteet, talotekniikan kunto ja aiemmat korjaukset
- Kuntoarviot ja tarvittavat tutkimukset, kuten viemäreiden kuvaukset tai kosteusmittaukset
- Korjausvaihtoehtojen vertailu ja alustava kustannusarvio
- Hankkeen laajuuden ja toteutustavan määrittely
- Alustava aikataulu ja rahoitussuunnitelma
Hankesuunnittelun lopputulos on dokumentti, joka kertoo tilaajalle selkeästi, mitä ollaan tekemässä ja miksi. Ilman tätä vaihetta suunnittelutoimeksiannot ja urakkatarjoukset perustuvat epätäydellisiin tietoihin, mikä johtaa helposti epärealistisiin odotuksiin ja myöhempiin lisätöihin.
Miten hankesuunnittelu vähentää yllättäviä lisäkustannuksia?
Hankesuunnittelu vähentää lisäkustannuksia, koska se paljastaa rakennuksen todelliset lähtötiedot ennen kuin urakkahinnat lyödään lukkoon. Kun tiedetään esimerkiksi viemäreiden kunto, asbestipitoisuudet tai rakenteiden erityispiirteet, urakoitsijat voivat hinnoitella työn realistisesti ilman suuria riskivarauksia.
Rakennushankkeissa lisäkustannukset syntyvät useimmiten kahdesta syystä: joko hankkeen laajuus muuttuu kesken toteutuksen tai rakenteista löytyy jotain odottamatonta. Hankesuunnittelu ei poista kaikkia yllätyksiä, mutta se pienentää niiden todennäköisyyttä merkittävästi.
Esimerkiksi linjasaneerauksessa viemäreiden kuvaus ennen suunnittelua voi paljastaa, että osa viemäreistä voidaan sukittaa uusimisen sijaan. Tämä tieto muuttaa sekä suunnitteluratkaisua että budjettia jo hyvissä ajoin, eikä vasta silloin, kun putkia aletaan avata. Vastaavasti asbestiselvitys ennen urakkaneuvotteluja antaa urakoitsijalle mahdollisuuden hinnoitella purkutyöt oikein, eikä tilaajalle tule jälkikäteen yllätyksenä kalliita lisätöitä.
Miksi hankesuunnittelu kannattaa tehdä ennen urakkaneuvotteluja?
Hankesuunnittelu kannattaa tehdä ennen urakkaneuvotteluja, koska ilman sitä urakoitsijat tarjoavat hinnan puutteellisilla tiedoilla. Tämä johtaa joko ylihinnoiteltuihin tarjouksiin, joissa on suuri riskivaraus, tai alihinnoiteltuihin tarjouksiin, joita seuraa lisätöitä.
Kun tilaajalla on kunnollinen hankeselvitys ja selkeä suunnitteluasiakirja, kaikki tarjoajat hinnoittelevat saman kokonaisuuden. Tämä tekee tarjouksista vertailukelpoisia ja antaa tilaajalle todellisen neuvotteluaseman. Ilman yhteistä lähtötietoa tarjousten vertailu on vaikeaa, ja halvin hinta ei välttämättä tarkoita edullisinta lopputulosta.
Hankesuunnittelu myös selkeyttää vastuunjakoa. Kun tilaaja on etukäteen määritellyt, mitä haluaa, on helpompi arvioida tarjousten sisältöä ja tunnistaa, jos jokin urakoitsija on jättänyt jotain oleellista pois hinnastaan.
Kuinka paljon hankesuunnittelu maksaa suhteessa säästöihin?
Hankesuunnittelun kustannus on tyypillisesti murto-osa koko hankkeen budjetista, mutta sen tuottamat säästöt voivat olla moninkertaiset. Hankeselvitys voi paljastaa jo alkuvaiheessa korjausvaihtoehtoja tai teknisiä ratkaisuja, jotka pienentävät kokonaiskustannuksia huomattavasti.
Tarkkoja lukuja on vaikea antaa, koska hankkeen koko, rakennustyyppi ja tarvittavat tutkimukset vaikuttavat hintaan. Yleisesti ottaen hankesuunnittelun kustannus on selvästi pienempi kuin yhden merkittävän lisätyön tai suunnittelumuutoksen hinta kesken urakan.
Kannattaa myös huomioida, että hyvin tehty hankesuunnittelu voi johtaa parempiin urakkatarjouksiin. Kun urakoitsijat tietävät tarkasti, mitä tehdään, he voivat hinnoitella ilman suuria riskivarauksia. Tämä ero voi olla merkittävä erityisesti laajoissa saneeraushankkeissa.
Kuka vastaa hankesuunnittelusta taloyhtiön saneeraushankkeessa?
Taloyhtiön saneeraushankkeessa hankesuunnittelusta vastaa yleensä tilaajan puolelta nimetty rakennuttajakonsultti tai projektinjohtaja, joka toimii taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän tukena. Taloyhtiö tekee päätökset, mutta tekninen vastuu hankesuunnittelun sisällöstä kuuluu asiantuntijalle.
Käytännössä hankesuunnitteluun osallistuu useita tahoja:
- Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä: tekevät päätökset ja hyväksyvät suunnitelmat
- Rakennuttajakonsultti tai projektinjohtaja: koordinoi selvitykset ja tuottaa hankeselvityksen
- Tekniset asiantuntijat: suorittavat kuntotutkimukset, kuvaukset ja muut selvitykset
- Arkkitehti tai suunnittelijat: osallistuvat tarvittaessa vaihtoehtojen arviointiin
Isännöitsijällä on tärkeä rooli tiedon välittämisessä, mutta tekninen hankesuunnittelu vaatii rakennusalan asiantuntemusta. Taloyhtiöiden kannattaa varmistaa, että hankesuunnittelusta vastaavalla taholla on kokemusta nimenomaan korjausrakentamisesta, ei pelkästään uudisrakentamisesta.
Milloin hankesuunnitteluun kannattaa ryhtyä?
Hankesuunnitteluun kannattaa ryhtyä heti, kun taloyhtiöllä tai rakennuttajalla on selkeä signaali siitä, että merkittävä korjaushanke on tulossa. Tämä voi olla kuntoarvion suositus, asukkaiden ilmoittamat ongelmat tai rakennuksen ikä ja teknisten järjestelmien elinkaari.
Ajoitus on tärkeää, koska hankesuunnittelu vie oman aikansa, ja sen jälkeen tulee vielä varsinainen suunnittelu, kilpailutus ja toteutus. Jos hankesuunnittelu aloitetaan liian myöhään, aikataulupaineet voivat pakottaa tekemään päätöksiä puutteellisilla tiedoilla.
Muutamia konkreettisia tilanteita, joissa hankesuunnittelu on ajankohtainen:
- Kuntoarviossa on suositeltu linjasaneerausta tai muuta laajaa korjausta seuraavan viiden vuoden sisällä
- Rakennuksen putkisto tai talotekniikka alkaa lähestyä teknisen käyttöikänsä loppua
- Taloyhtiöllä on useita korjaustarpeita, joiden yhteensovittaminen vaatii kokonaissuunnittelua
- Rahoituksen hakeminen tai lainan järjestäminen edellyttää realistista kustannusarviota
Vuodenaika ei ratkaise sitä, milloin hankesuunnitteluun kannattaa ryhtyä. Tärkeämpää on, että suunnittelu tehdään riittävän ajoissa ennen kuin varsinainen toteutus alkaa, ja että aikataulu sovitetaan yhteen urakoitsijoiden kapasiteetin kanssa.
Rusttetilla autamme taloyhtiöitä ja rakennuttajia hankesuunnittelun kaikissa vaiheissa, aina lähtötietojen kartoituksesta hankeselvityksen laadintaan ja urakoitsijoiden kilpailutukseen. Jos sinulla on saneeraushanke suunnitteilla, kerro meille tilanteestasi, niin katsotaan yhdessä, mistä kannattaa lähteä liikkeelle.